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Profissionais despreparados têm comprometido o mercado de avaliações, expondo clientes a prejuízos financeiros e colocando em risco a credibilidade da profissão. O estudo contínuo e a aplicação das normas técnicas são a única saída para a valorização do avaliador imobiliário.
O mercado de avaliação
imobiliária no Brasil vive um paradoxo: enquanto cresce a demanda por laudos e
pareceres técnicos no âmbito judicial e extrajudicial, multiplica-se o número
de profissionais despreparados que não dominam as etapas essenciais do processo.
A ausência de propostas técnicas bem elaboradas, o desconhecimento na formação
de honorários e a aplicação incorreta do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado resultam em trabalhos medíocres que prejudicam os clientes
e expõem os avaliadores a responsabilização civil e criminal.
Este artigo é um alerta e um guia: abordaremos os pilares fundamentais que todo avaliador deve seguir para atuar com seriedade, ética e segurança jurídica. Do cálculo da hora técnica às melhores práticas como perito judicial ou assistente técnico, você verá como se destacar em um mercado que não admite amadorismo.
Introdução
O mercado de avaliação
imobiliária no Brasil está em expansão, mas também enfrenta uma grave crise
de qualificação técnica e seriedade profissional. Multiplicam-se
profissionais que, embora se autointitulem Peritos Avaliadores ou Especialistas,
desconhecem os fundamentos mínimos para elaborar uma Proposta Técnica de
Prestação de Serviços, cobrar honorários adequados ou, ainda pior, aplicar
metodologias de avaliação conforme as normas da ABNT, especialmente o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Esse cenário tem gerado uma série
de trabalhos imprecisos, superficiais e equivocados, tanto
no mercado extrajudicial quanto no judiciário, prejudicando os
clientes e expondo os próprios avaliadores a riscos jurídicos, como
responsabilização civil e criminal por perdas e danos.
Além disso, observa-se uma
preocupante falta de preparo para atuar como assistente técnico ou perito
judicial. Muitos profissionais ingressam em tribunais sem compreender os
trâmites processuais, o papel da perícia e as exigências legais, resultando em
defesas frágeis e laudos facilmente impugnados.
Outro problema recorrente
está na precificação dos serviços. Profissionais despreparados frequentemente
solicitam "tabelas de referência" a colegas ou baseiam seus
honorários em valores arbitrários, desconhecendo as referências oferecidas por
entidades oficiais como COFECI, IBAPE e FENACI. Esses materiais
fornecem critérios essenciais para a formação de honorários técnicos, seja por hora
técnica, percentual ou outros parâmetros ajustados à complexidade do
trabalho e experiência profissional.
Diante desse quadro preocupante,
este artigo se propõe, na condição de orientação, a:
- Apresentar as bases técnicas para elaboração
de propostas de prestação de serviços e contratos de avaliação
imobiliária.
- Demonstrar como formar honorários profissionais
de maneira criteriosa e fundamentada, com base em referências nacionais de
entidades como COFECI, IBAPE e FENACI.
- Esclarecer a correta aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme a ABNT NBR 14653,
enfatizando a importância da homogeneização de dados para evitar
avaliações imprecisas.
- Abordar os riscos legais e éticos
decorrentes de avaliações equivocadas e mal elaboradas.
- Instruir profissionais sobre a atuação como
peritos judiciais e assistentes técnicos, com ênfase na elaboração de
documentos processuais e na defesa técnica do laudo.
- Ressaltar a importância do estudo constante e da
especialização, pilares essenciais para se tornar referência no
mercado e evitar a mediocridade que contamina a atividade.
Profissionais que desejam atuar
com credibilidade, eficiência e segurança jurídica
precisam abandonar a improvisação e abraçar a qualificação técnica. A
responsabilidade inerente à avaliação imobiliária não admite amadorismo, e o
preço do despreparo pode ser altíssimo, incluindo a perda do patrimônio pessoal
em ações judiciais.
Portanto, este artigo é um convite à reflexão profunda e uma chamada à ação: ou o profissional da avaliação estuda, se capacita e respeita os preceitos técnicos e éticos, ou continuará sendo apenas um coadjuvante em um mercado que exige protagonistas preparados.
2. A Importância da Proposta Técnica e do Contrato de Prestação de Serviços
No universo da avaliação
imobiliária, muitos profissionais ignoram ou desconhecem o papel crucial da Proposta
Técnica de Prestação de Serviços (PTPS) e do contrato formal que
rege a relação entre o avaliador e o contratante. Este despreparo é o primeiro
indício de amadorismo e pode comprometer a credibilidade do serviço,
expor o profissional a impugnações, inadimplementos e até mesmo ações
judiciais.
2.1 O que é a Proposta Técnica e sua Finalidade?
A Proposta Técnica de
Prestação de Serviços (PTPS) é um documento preliminar no qual o
profissional apresenta, de forma clara e objetiva:
- O objeto do trabalho: Descrição detalhada do
imóvel e da finalidade da avaliação (extrajudicial, judicial, tributária,
etc.).
- Metodologia adotada: Indicação das normas
aplicáveis, especialmente a ABNT NBR 14653, com destaque para o
método escolhido (geralmente o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado).
- Escopo do trabalho: Etapas, atividades e
produtos finais (parecer técnico, laudo, defesa técnica, etc.).
- Cronograma: Prazo para execução do serviço,
levando em conta a complexidade do trabalho.
- Honorários e condições de pagamento:
Composição clara dos valores, levando em conta hora técnica,
despesas diretas e eventuais acréscimos, conforme referências do COFECI,
IBAPE e FENACI.
- Responsabilidades das partes: Deveres e
obrigações do contratante e do profissional.
A PTPS não apenas
formaliza a proposta do avaliador, mas também protege ambas as partes,
prevenindo questionamentos futuros sobre os termos do serviço prestado.
2.2 A Importância do Contrato
Após a aceitação da proposta
técnica, o contrato formal deve ser elaborado para dar segurança
jurídica ao serviço. O contrato deve conter cláusulas específicas que regem
a prestação dos serviços, tais como:
- Definição do serviço: Objetivo, finalidade e
escopo do trabalho.
- Honorários profissionais: Valor estipulado,
condições de pagamento e prazos.
- Responsabilidade técnica: Obrigação do
profissional de seguir as normas técnicas aplicáveis (ABNT NBR 14653)
e cumprir prazos acordados.
- Direitos e deveres das partes: Obrigações do
contratante em fornecer documentos e informações necessárias e
responsabilidade do profissional pela entrega do produto final.
- Cláusula de inadimplência: Consequências do
não pagamento ou atraso no pagamento dos honorários.
- Despesas diretas: Transporte, deslocamento,
obtenção de certidões, cópias de documentos, entre outros.
- Adiantamento de honorários: Recomenda-se um adiantamento de pelo menos 30% do valor total. Cada profissional trabalha de uma forma, e muitos não conseguem patrocinar seus trabalhhos sem um adiantamento. Mas saibam que no ambito judicial, nem todos os magistrados aceitam conceder adiantamentos, face não conhecer o trabalho do perito, bem como assegurar a entrega do trabalho com posterior liberação dos honorários. Por isso não recomendo solicitar adiantamento em trabalhos periciais em que o magistrado não o conhece.
Um contrato sólido garante transparência,
segurança jurídica e evita litígios desnecessários. Mais do que um
instrumento formal, ele reforça o profissionalismo e o compromisso do
avaliador.
2.3 O Erro Fatal: Trabalhar sem Proposta e Contrato
A ausência de uma proposta
técnica e de um contrato deixa o profissional vulnerável a:
- Inadimplência do cliente: Sem contrato, não
há prova formal do serviço contratado e dos valores devidos.
- Questionamentos sobre honorários: Muitos
clientes desconhecem os custos e as etapas de um trabalho técnico. A
proposta e o contrato eliminam essa dúvida.
- Impugnações no Judiciário: Trabalhos sem
formalização prévia podem ser contestados ou rejeitados por falta de
critérios claros.
- Risco jurídico: A falta de clareza sobre o
escopo e as obrigações pode resultar em ações de perdas e danos.
Profissionais que negligenciam
essas formalidades não apenas comprometem seu trabalho, mas contribuem para a desvalorização
da categoria.
2.4 Referências Técnicas para Elaboração de Propostas e Contratos
Para auxiliar na formulação da proposta
técnica e do contrato, o profissional pode se basear nos seguintes
documentos:
- COFECI: Sugestões de precificação e
composição de honorários, incluindo o cálculo da hora técnica.
- IBAPE: Regulamento de Honorários para
Avaliações e Perícias, com diretrizes claras para orçamentos por hora
técnica, complexidade e despesas diretas.
- FENACI: Guia referencial que sugere
percentuais aplicados sobre o valor dos imóveis avaliados ou honorários
baseados em horas de consultoria.
Essas referências permitem ao
avaliador elaborar propostas e contratos criteriosos, justos e embasados
tecnicamente, evitando o amadorismo.
A Proposta Técnica de
Prestação de Serviços e o contrato formal são os pilares que
sustentam uma atuação profissional séria e respeitada. Mais do que uma
formalidade, esses instrumentos protegem o profissional, trazem segurança ao
cliente e elevam o nível de qualidade no mercado de avaliações imobiliárias.
Ignorar essa etapa é um erro que pode custar caro, tanto em termos financeiros quanto na credibilidade do avaliador. A verdadeira profissionalização começa com a formalização do serviço prestado.
3. Honorários Profissionais: Como Definir de Forma Justa e Técnica
Um dos maiores desafios
enfrentados pelos avaliadores imobiliários é a precificação adequada dos
serviços prestados. A definição dos honorários não pode ser baseada em achismos
ou no desespero de conquistar clientes, sob o risco de desvalorizar a
profissão e prejudicar o mercado.
Felizmente, existem referências
técnicas robustas, fornecidas por COFECI, IBAPE e FENACI,
que orientam a composição dos honorários com base em critérios
objetivos, como hora técnica, complexidade do trabalho, despesas diretas
e experiência profissional.
3.1 A Hora Técnica: O Modelo Mais Justo e Prático
A hora técnica é
amplamente recomendada como a metodologia mais transparente e eficiente para
precificação. Ela considera:
- Tempo estimado para a execução do trabalho:
Todas as atividades necessárias, desde a vistoria até a elaboração do
laudo.
- Custos operacionais: Despesas com
transporte, escritório, pessoal de apoio, equipamentos, impostos, entre
outros.
- Remuneração justa do profissional:
Reconhecimento do valor do conhecimento técnico, tempo investido e
experiência acumulada.
3.1.1 Cálculo da Hora Técnica
Com base no COFECI, IBAPE
e FENACI, a hora técnica é calculada da seguinte forma:
Exemplo prático:
Se os custos operacionais totais
mensais somam R$ 54.320,00 e a remuneração justa do avaliador é de R$ 46.000,00:
Valores Referenciais:
- COFECI: R$ 411,52/hora técnica
(referência básica sugerida 2024 – Atualizada pelo IPCA) + percentuais dos
critérios conforme a demanda.
- IBAPE: R$ 570,00/hora técnica (valor básico
atualizado em 2024).
- FENACI: 40% do salário mínimo vigente (não
recomendado, devido à proibição constitucional) – R$ 564,80/hora
técnica (valor básico atualizado em 2024).
O valor final da hora técnica
pode sofrer acréscimos conforme a complexidade do trabalho, a
experiência do profissional e as condições específicas do serviço.
3.2 Critérios de Acréscimos nos Honorários
De acordo com as referências do IBAPE
e COFECI, os honorários podem sofrer acréscimos em função das
seguintes condições:
- Complexidade do trabalho: Imóveis atípicos,
rurais ou especiais.
- Experiência do profissional:
- +10% a 30% para profissionais com mais de 10 anos.
- +30% a 50% para profissionais com mais de 20 anos.
- Urgência: Trabalhos noturnos, em finais de
semana ou com prazos reduzidos podem ter um acréscimo de até 50%.
- Localização: Serviços fora do município-sede
ou em locais de difícil acesso: acréscimo de 20% a 50%.
- Risco: Trabalhos realizados em locais
insalubres ou perigosos podem receber acréscimos de até 40%.
3.3 Métodos Alternativos para Precificação
Embora o cálculo por hora
técnica seja o mais recomendado, existem outros métodos sugeridos pelas
entidades que podem ser aplicados conforme o caso:
- Percentual sobre o valor do imóvel:
- COFECI/FENACI: 1% a 1,5% sobre o valor de
mercado apurado.
- Desvantagem: Pode gerar conflitos de
interesse e questionamentos éticos.
- Valor fixo por metro quadrado (m²):
- COFECI: R$ 17,63/m² para imóveis até 100m²,
com descontos progressivos para áreas maiores.
- IBAPE: Aplicável apenas em trabalhos
padronizados (ex.: vistorias de vizinhança).
- Desvantagem: Não considera a complexidade
do imóvel nem o tempo despendido.
- Valor mínimo fixo:
- COFECI: R$ 1.160,00 por avaliação –
atualizado 2024 pelo IPCA.
- IBAPE: R$ 6.270,00 como valor mínimo para
perícias, e não inclui o valor das despesas diretas, que deverá ser
acrescido separadamente.
Nota Crítica:
O uso do salário mínimo
como base para cálculo de honorários (conforme sugerido pela FENACI) é proibido
constitucionalmente (Art. 7º, IV, da CF/88). Ainda assim, muitos
profissionais ignoram essa restrição e se expõem a impugnações jurídicas.
3.4 O Erro de Não Saber Cobrar pelos Serviços
Profissionais despreparados que
desconhecem como calcular seus honorários acabam cometendo erros graves, como:
- Cobrar valores irrisórios: Desvalorizando o
mercado e comprometendo a profissão.
- Solicitar tabelas de colegas: Demonstra
falta de preparo e desconhecimento técnico.
- Trabalhar sem orçamento detalhado: Expõe o
profissional a questionamentos e inadimplementos.
Além de serem antiéticos, esses
erros prejudicam a credibilidade da avaliação imobiliária e aumentam os
riscos de responsabilização profissional.
A definição dos honorários não
deve ser um processo aleatório. É fundamental que o profissional utilize
critérios objetivos e referências técnicas fornecidas por COFECI, IBAPE
e FENACI. O cálculo por hora técnica é a metodologia mais
transparente, justa e adequada, permitindo ao avaliador valorizar seu
conhecimento e proteger-se contra riscos financeiros.
Profissionais que "não sabem cobrar" não apenas desvalorizam a própria profissão, mas também abrem espaço para a mediocridade no mercado. A avaliação imobiliária exige preparo, seriedade e uma postura profissional firme, refletida desde a precificação até a entrega final do trabalho.
4. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Teoria e Prática
O Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado é o principal método utilizado na avaliação imobiliária,
especialmente para imóveis urbanos. É amplamente aceito tanto no mercado
extrajudicial quanto no judiciário devido à sua objetividade e à
fundamentação técnica robusta. Contudo, sua aplicação incorreta, frequentemente
observada, compromete o resultado final e coloca o profissional em risco de responsabilização
civil e criminal.
4.1 Fundamentação Teórica do Método
O Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado baseia-se no princípio da substituição, segundo o qual
o valor de um bem é determinado a partir de dados de mercado de bens
similares. Esses dados precisam ser coletados, analisados e ajustados
para que reflitam as características do imóvel avaliando.
Normas Técnicas Aplicáveis
- ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens -
Procedimentos gerais.
- ABNT NBR 14653-2: Avaliação de imóveis
urbanos.
- ABNT NBR 14653-3: Avaliação de imóveis
rurais.
A observância rigorosa dessas
normas é obrigatória para assegurar confiabilidade e precisão no
trabalho do avaliador.
4.2 Etapas Fundamentais do Método
Para aplicar corretamente o
Método Comparativo Direto, o profissional deve seguir as seguintes etapas:
a) Pesquisa e Coleta de Dados
- Fontes confiáveis: Dados de mercado
coletados de imobiliárias, corretores, sites especializados, cartórios e
anúncios.
- Seleção das amostras: Escolher imóveis
comparáveis com características físicas, de localização e de uso similares
ao imóvel avaliando.
- Quantidade mínima: Recomenda-se um número
adequado de amostras, que devem seguir critérios ja definidos na NBR 14.653, e não pela própria cabeça do avaliador, que por falta de experiencia, permite que o "achismo" impere, e ele mesmo determine o numero de amostras que deve coletar, e é ai que começa a se aproximar do abismo que o levará a sua própria ruina.
b) Tratamento e Homogeneização
dos Dados
A homogeneização é a etapa
crítica do processo e consiste em ajustar as características dos imóveis
comparáveis para que se tornem equivalentes ao imóvel avaliando.
Variáveis a serem ajustadas:
- Localização: Diferenças de bairros, ruas e
entorno.
- Área: Metragem construída ou do terreno.
- Idade e estado de conservação: Imóveis novos
vs. antigos ou deteriorados.
- Padrão construtivo: Qualidade dos materiais
e acabamento.
- Outros fatores: Infraestrutura, posição do
imóvel, ventilação, insolação e outros atributos específicos.
c) Determinação do Valor de
Mercado
Após a homogeneização, o
avaliador pode utilizar técnicas como:
- Média ponderada: Dá maior peso aos imóveis
mais representativos.
- Regressão linear (Inferência Estatística):
Técnica estatística recomendada para laudos com muitas amostras.
O valor final obtido deve ser fundamentado
e acompanhado dos cálculos e justificativas, conforme exige a ABNT NBR
14653-1.
4.3 Erros Comuns na Aplicação do Método
Os principais erros cometidos por
profissionais despreparados incluem:
- Uso de poucas amostras: Trabalhar com 2 ou 3 imóveis comparáveis compromete a confiabilidade da avaliação, até porque não acompanha as determinações da NBR.
- Falta de homogeneização: Aplicar uma média aritmética simples, sem ajustar as características dos imóveis, é um erro mortal e fatal para que seu laudo seja impugnado e possivelmente responsabilizado.
- Fontes de dados duvidosas: Utilizar anúncios
desatualizados, sem verificação de fechamento real das transações.
- Desconsiderar fatores locacionais: Não
ajustar diferenças de localização entre os imóveis.
- Despreparo técnico: Falta de domínio dos métodos conforme a característica de cada imóvel, das
ferramentas (fatores ou inferência) e das normas técnicas.
⚠️ Consequência desses erros:
- Avaliações distorcidas, gerando prejuízos para o
cliente.
- Responsabilização civil (perdas e danos) e criminal
(fraude ou imperícia).
- Impugnações de laudos em processos judiciais.
4.4 A Responsabilidade Técnica do Avaliador
O profissional deve ter plena
ciência de que a avaliação imobiliária é um trabalho técnico-científico
e que qualquer erro pode resultar em:
- Prejuízo financeiro ao cliente (venda abaixo
ou acima do valor justo).
- Descredibilidade profissional: O mercado não
perdoa avaliações imprecisas.
- Risco de ações judiciais, com possibilidade
de perdas patrimoniais.
Além disso, conforme previsto
pelo COFECI e pelo IBAPE, o avaliador pode ser desqualificado
junto ao Conselho de Classe por imperícia ou erro grosseiro.
O Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado é o alicerce da avaliação imobiliária, mas exige rigor
técnico, conhecimento profundo das normas aplicáveis e domínio
das ferramentas analíticas.
Profissionais que aplicam o
método de forma superficial, ignorando a etapa crítica da homogeneização dos
dados, não apenas comprometem o resultado do trabalho, mas também colocam
em risco sua credibilidade e segurança jurídica.
O compromisso com a qualidade técnica e a ética profissional deve ser inegociável. Somente assim o avaliador poderá se destacar como referência no mercado, evitando os erros que tanto desvalorizam a atividade.
5. O Papel do Perito Judicial e do Assistente Técnico
Atuar como perito judicial
ou assistente técnico em processos judiciais é um desafio que exige preparo
técnico, conhecimento jurídico e, acima de tudo, compromisso com a ética
e a imparcialidade. No entanto, muitos profissionais ingressam no mercado
sem compreender suas responsabilidades, normas aplicáveis e os trâmites
processuais, resultando em trabalhos frágeis, facilmente impugnados ou
questionados.
Saem como desesperados com o objetivo de se cadastrarem nos tribunais de sua região, e esquecem que existem processos, critérios, regras, legislação, principalmente relacionado ao CPC, pois sem esse conhecimento, certamente conhecerão o peso das mãos da justiça.
5.1 O Perito Judicial: O Auxiliar Técnico do Juízo
O perito judicial é o
profissional nomeado pelo juiz para esclarecer questões técnicas que
fogem ao conhecimento jurídico. Seu papel é fornecer informações imparciais,
precisas e fundamentadas, servindo como subsídio para a decisão
do magistrado.
Principais Responsabilidades
do Perito Judicial
- Aceitar ou recusar a nomeação: O perito deve
ter conhecimento técnico sobre a matéria. A recusa deve ser fundamentada
no prazo legal.
- Elaborar a Proposta de Honorários: De forma detalhada
e justificada, conforme diretrizes do IBAPE e COFECI.
Recomenda-se a apresentação de um orçamento com hora técnica e despesas
diretas.
- Realizar a vistoria e coleta de dados:
Executar o trabalho com rigor técnico, utilizando métodos reconhecidos
(NBR 14653) e mantendo a imparcialidade.
- Elaborar o Laudo Pericial: Documento técnico
fundamentado, com linguagem clara e objetiva, observando as normas do CPC
e as normas técnicas aplicáveis.
- Responder questionamentos: O perito deve
esclarecer dúvidas ou impugnações, seja em audiência ou por petição.
- Cumprir prazos: O desrespeito aos prazos
pode acarretar substituição ou redução dos honorários.
⚠️ Importante: Conforme o art. 465, § 4º, do CPC, o perito pode requerer antecipação de até 50% dos honorários antes do início dos trabalhos, mas, deve ter a consciencia de que os magistrados não o conhecem, e nem sempre irão conceder conforme conveniencia do juízo.
5.2 O Assistente Técnico: O Contraditório Especializado
O assistente técnico é
contratado por uma das partes (autor ou réu) para atuar como contraditório
técnico em relação ao laudo pericial do perito judicial. Sua principal
missão é defender os interesses do cliente de forma ética, fundamentada
e com base nas normas técnicas.
Principais Atividades do
Assistente Técnico
- Acompanhar a perícia: Presença na vistoria
técnica para assegurar a transparência do processo e levantar
questionamentos necessários.
- Analisar o Laudo Pericial: Verificar a
aplicação correta das normas técnicas (NBR 14653) e identificar
eventuais falhas ou inconsistências.
- Elaborar o Parecer Técnico: Documento que
contesta, complementa ou esclarece o laudo do perito judicial,
apresentando argumentos fundamentados e embasados.
- Manifestar-se nos autos: Participar
ativamente do processo, respondendo réplicas, impugnações e
esclarecimentos.
Como elaborar um Parecer
Técnico robusto
- Objetividade: Texto claro e direto, com
argumentação sólida.
- Fundamentação: Basear-se nas normas
técnicas e em métodos reconhecidos.
- Análise crítica: Apontar falhas no laudo
pericial com embasamento técnico e sem ataques pessoais.
- Defesa do cliente: Proteger os interesses do
cliente sem comprometer a ética profissional.
5.3 Desafios Comuns na Atuação Judicial
- Despreparo técnico: Muitos profissionais
aceitam nomeações sem o devido conhecimento das normas e procedimentos.
- Laudos impugnados: Trabalhos mal elaborados,
sem fundamentação técnica, são facilmente questionados nos autos.
- Desconhecimento do CPC: Falta de
familiaridade com os prazos e procedimentos previstos no Código de
Processo Civil (art. 465 a 480).
- Falta de postura profissional: Desrespeito
ao papel do perito judicial e à imparcialidade do processo.
- Falha na comunicação técnica: Uso de
linguagem excessivamente técnica ou mal estruturada, dificultando a
compreensão pelo juiz.
⚠️ Conseqüências: Peritos
e assistentes técnicos despreparados podem ser substituídos, ter seus
honorários reduzidos e até sofrer sanções cíveis ou éticas por
imperícia.
5.4 Qualificações e Competências do Perito e Assistente Técnico
Para atuar de forma competente
no judiciário, é fundamental que o profissional tenha:
- Conhecimento das Normas Técnicas: Domínio
das ABNT NBR 14653-1/2/3 e outras normas aplicáveis.
- Formação especializada: Cursos de avaliação
e perícia imobiliária reconhecidos por órgãos como COFECI, IBAPE
e FENACI.
- Conhecimento do CPC: Familiaridade com os
artigos 465 a 480 do Código de Processo Civil.
- Capacidade de comunicação: Habilidade para
elaborar documentos claros e objetivos, além de defender o laudo com
firmeza e segurança.
- Ética profissional: Imparcialidade,
transparência e compromisso com a verdade.
O papel do perito judicial
e do assistente técnico é de extrema relevância para a formação da
convicção do magistrado e para a defesa dos interesses das partes. No entanto,
exige preparo técnico, domínio das normas aplicáveis e familiaridade
com os trâmites processuais.
Profissionais despreparados não apenas comprometem o resultado do processo, mas também colocam em risco sua credibilidade e carreira profissional. A excelência na atuação judicial é fruto de conhecimento, ética e prática constante.
6. Formação e Especialização: O Caminho para a Excelência
A avaliação imobiliária é uma
atividade técnica e científica, que exige conhecimento contínuo, domínio
das normas e aplicação prática dos métodos aceitos no mercado. No entanto, a
realidade mostra que muitos profissionais ingressam na área com formação
insuficiente, oriunda de cursos básicos ou superficiais, sem a profundidade
necessária para enfrentar os desafios do mercado.
Essa deficiência na formação
compromete diretamente a qualidade das avaliações, desvaloriza o mercado
e coloca em risco a carreira desses profissionais. Para alcançar a excelência,
o caminho é claro: investir em formação contínua e especialização de
alto nível.
6.1 O Fracasso dos Cursos Básicos
Os cursos básicos, como os
ministrados por alguns CRECIs regionais, têm um papel inicial na formação
do avaliador imobiliário, mas são extremamente limitados. Muitos desses
cursos:
- Ensinam apenas noções básicas, insuficientes para a
prática técnica da avaliação;
- Focam exclusivamente na obtenção do CNAI
(Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), sem aprofundar nos
métodos de avaliação exigidos pela ABNT NBR 14653;
- Não abordam questões processuais necessárias
para atuar como perito judicial ou assistente técnico;
- Ignoram a elaboração de propostas técnicas,
contratos e a precificação dos honorários.
O resultado são profissionais
despreparados, que desconhecem até mesmo como calcular suas horas técnicas ou
como defender seus laudos em processos judiciais.
6.2 A Busca pela Especialização de Qualidade
Para atuar com excelência, o
avaliador deve investir em cursos de formação e especialização oferecidos
por instituições de referência, como:
- IBAPE: Oferece cursos de especialização em
Engenharia de Avaliações, com ênfase nas ABNT NBR 14653 e na
aplicação prática dos métodos.
- COFECI: Fornece orientações sobre a formação
de avaliadores, em conjunto com os CRECIs dos respectivos estados, que
ministram cursos de especialização para corretores de imóveis.
- ANPAJ: Oferece diversos cursos de
especialização no decorrer do ano, sempre com o objetivo de oferecer aos
profissionais, opções de aperfeiçoamento nos demais métodos avaliativos,
segundo a NBR 14.653 da ABNT, bem como na utilização da ferramentas, seja
por fatores ou inferencia estatística, além de dar a opção de
especialização em outra áreas do conhecimento, como: perícia grafotécnica,
perícia criminal, perícia de trânsito, dentre outras oportunidades que
peritos de outras áreas do conhecimento, podem acessar e aumentar seu
portifólio de serviços e ganhos.
- Instituições reconhecidas: Universidades e escolas técnicas que oferecem cursos de pós-graduação e capacitação em perícias e avaliações imobiliárias.
Características de uma
Formação de Qualidade
- Base teórica sólida: Estudo aprofundado das
normas técnicas (NBR 14653-1/2/3) e dos métodos aceitos.
- Prática real: Exercícios e estudos de caso
que simulam situações do mercado e do judiciário.
- Aspectos jurídicos: Conhecimento do CPC,
elaboração de laudos e atuação como perito judicial ou assistente técnico.
- Metodologia científica: Domínio de técnicas
estatísticas, como regressão linear e homogeneização de dados.
- Capacitação em propostas e honorários: Elaboração de PTPS, contratos e cálculo da hora técnica.
Nota Crítica
É preciso ter extrema cautela com
os cursos oferecidos no mercado informal, especialmente aqueles que
prometem ganhos elevados e sucesso rápido. Muitos desses cursos têm como
único objetivo, "LUCRO", além de iludir profissionais recém-formados nos cursos básicos de
formação de avaliadores, geralmente ministrados pelos CRECIs,
apresentando uma visão irreal e simplista da profissão. A verdade é que o
sucesso na avaliação imobiliária não é instantâneo e não depende apenas de
certificados, mas sim de capacitação contínua, experiência prática, profundo
conhecimento técnico e, acima de tudo, dedicação progressiva e
persistente.
O mercado é exigente e seletivo.
Somente aqueles que trabalham duro, acumulam um acervo técnico sólido e
constroem, ao longo do tempo, uma rede de confiança com base em resultados
consistentes se destacarão como verdadeiros Peritos Avaliadores. A
propaganda enganosa cai por terra quando o profissional enfrenta a "prova
de fogo": situações reais, complexas e desafiadoras, onde a aplicação
rigorosa das normas (ABNT NBR 14653) e o domínio técnico do trabalho
determinam a qualidade da avaliação.
O bom profissional de avaliação
sabe exatamente o que fazer diante de qualquer demanda, por mais desafiadora
que seja, porque carrega consigo conhecimento, preparo e segurança técnica. Por
isso, a constante especialização profissional não é um diferencial; ela
é uma necessidade vital para quem deseja ser reconhecido como um
verdadeiro especialista e referência no mercado. Somente assim será possível
enfrentar desafios com credibilidade, responder com firmeza e confiança
em qualquer contexto e, de fato, ser chamado de Perito Avaliador, com o
respeito e a confiança que a profissão exige.
6.3 A Necessidade do Estudo Contínuo
A avaliação imobiliária é um
campo dinâmico e complexo, onde as práticas e metodologias evoluem
constantemente. Além disso, as normas técnicas são atualizadas
periodicamente, exigindo dos profissionais um esforço contínuo de aprendizado.
Por que o estudo contínuo é
indispensável?
- Atualização técnica: Acompanhar as revisões
da ABNT NBR 14653 e novas técnicas de mercado.
- Preparação para o judiciário: Compreender
mudanças no CPC e nas exigências processuais.
- Competitividade no mercado: Profissionais
especializados se destacam e agregam valor ao seu trabalho.
- Segurança jurídica: O domínio técnico reduz
os riscos de falhas, impugnações e responsabilizações.
6.4 Eventos e Publicações Técnicas
Além dos cursos formais, é
fundamental que o profissional participe de:
- Congressos e seminários: Oportunidades para
troca de experiências e atualização com especialistas renomados.
- Workshops e treinamentos práticos:
Simulações e estudos de casos reais.
- Publicações técnicas: Acompanhamento de
artigos, livros e manuais fornecidos por entidades como IBAPE, COFECI
e FENACI.
O profissional deve também buscar
produzir artigos técnicos e participar ativamente de debates e
associações, como o próprio COFECI, IBAPE e os Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis (CRECI). Isso fortalece sua credibilidade e o posiciona como
referência no mercado.
6.5 Consequências da Falta de Especialização
Profissionais que negligenciam a formação
e o estudo contínuo tendem a:
- Produzir laudos e pareceres falhos: Com
erros metodológicos e falta de fundamentação técnica.
- Sofrer impugnações e ações judiciais:
Exposição a responsabilização civil e criminal por imperícia ou prejuízos
ao cliente.
- Desvalorizar a profissão: Praticar preços
irrisórios e comprometer o mercado de avaliações.
- Ser preteridos no mercado: Perder
oportunidades para profissionais qualificados e reconhecidos.
Nota Crítica
A especialização e o estudo
contínuo são os únicos caminhos para aqueles que desejam atuar com seriedade,
competência e ética na avaliação imobiliária. O mercado não perdoa
amadorismo, e os profissionais despreparados não passarão de coadjuvantes
em um cenário que exige protagonistas de excelência.
Profissionais que investem em sua formação se destacam, entregam resultados precisos e seguros e conquistam a confiança do mercado e do judiciário. A avaliação imobiliária é uma ciência, e, como tal, deve ser tratada com rigor, técnica e estudo constante.
7. Consequências da Atuação Irresponsável
A atuação no mercado de avaliação
imobiliária sem preparo técnico, ética profissional e rigor
metodológico tem consequências graves para o cliente, o profissional
e a sociedade. Erros em avaliações comprometem decisões financeiras, geram
prejuízos significativos e, no âmbito judicial, podem levar à responsabilização
civil e criminal do avaliador.
A avaliação imobiliária não é uma
atividade “informal”. É um trabalho técnico-científico, que exige profissionalismo,
responsabilidade e observância das normas técnicas aplicáveis. A
negligência ou imperícia é inadmissível e deve ser combatida com firmeza.
7.1 Prejuízos para o Cliente
Um trabalho de avaliação mal
elaborado pode gerar danos irreparáveis para o cliente. Entre os principais
prejuízos, destacam-se:
- Venda ou compra equivocada: Subavaliações ou
superavaliações levam o cliente a perdas financeiras substanciais.
- Decisões erradas em processos judiciais:
Avaliações inconsistentes podem comprometer ações de usucapião,
inventário, desapropriação ou liquidação de bens.
- Falha em garantias bancárias: Avaliações
fora do padrão técnico podem inviabilizar financiamentos e investimentos.
Exemplo prático: Um imóvel
avaliado com base em médias aritméticas, sem homogeneização de dados, resulta
em distorções que afetam diretamente o valor final. Se o cliente vende por um
valor abaixo do justo, o prejuízo é evidente e irreversível.
7.2 Riscos para o Avaliador: Responsabilidade Civil e Criminal
O avaliador imobiliário assume responsabilidades
técnicas, civis e criminais ao assinar uma avaliação ou parecer. A falta de
critério técnico e a prática de avaliações negligentes expõem o
profissional aos seguintes riscos:
a) Responsabilidade Civil
- Ações de perdas e danos movidas por clientes
que se sentiram prejudicados.
- Indenizações financeiras que podem
comprometer o patrimônio pessoal do avaliador.
- Reputação profissional destruída, afastando novas
oportunidades.
Base legal: O Código
Civil, em seu artigo 927, prevê que “aquele que, por ato ilícito (incluindo
negligência ou imprudência), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.
b) Responsabilidade Criminal
Em casos de avaliações
fraudulentas ou grosseiramente equivocadas, o avaliador pode ser enquadrado nos
seguintes crimes:
- Estelionato (Art. 171 do Código Penal):
Quando o erro intencional prejudica o cliente ou terceiros.
- Falsidade ideológica (Art. 299 do Código Penal):
Inclusão de informações falsas no laudo ou parecer.
- Fraude processual (Art. 347 do Código Penal):
Laudos tendenciosos apresentados no contexto judicial.
⚠️ Punições: Multas, perda
de direitos profissionais e até mesmo penas de reclusão, dependendo da
gravidade do caso.
7.3 Danos à Credibilidade da Profissão
Profissionais despreparados não
prejudicam apenas seus clientes e a si mesmos. Eles comprometem a imagem da
categoria como um todo, desvalorizando a atividade de avaliação imobiliária
e gerando desconfiança no mercado.
As consequências incluem:
- Desvalorização dos honorários: Clientes que
percebem laudos inconsistentes tendem a questionar a importância do
trabalho, pressionando por preços mais baixos.
- Concorrência predatória: Profissionais que
aceitam valores irrisórios enfraquecem o mercado e afastam os avaliadores
qualificados.
- Perda de reconhecimento institucional:
Tribunais e instituições públicas podem questionar a confiabilidade dos
laudos produzidos por corretores ou peritos despreparados.
7.4 Exposição Judicial e Impugnação de Laudos
No âmbito judicial, a atuação
irresponsável se traduz em laudos impugnados e perda de credibilidade
diante dos magistrados e das partes envolvidas. Os principais motivos de
impugnação incluem:
- Ausência de fundamentação técnica: Laudos
sem referência às normas técnicas (ABNT NBR 14653).
- Metodologia equivocada: Uso de médias
simples sem homogeneização de dados.
- Falta de clareza e objetividade: Documentos
técnicos mal redigidos e de difícil compreensão.
- Desvio de ética: Trabalhos tendenciosos que
favorecem uma das partes.
⚠️ Resultado: O perito
pode ser substituído no processo, perder seus honorários e ainda
responder por danos causados.
7.5 O Papel das Entidades Reguladoras
Entidades como COFECI, IBAPE
e FENACI têm papel fundamental no combate à atuação irresponsável, por
meio de:
- Normatização e regulamentação da profissão;
- Fiscalização ética junto aos conselhos
regionais e sindicatos;
- Oferecimento de cursos e materiais técnicos
para capacitação profissional;
- Sanções disciplinares para profissionais que
descumprem normas éticas e técnicas.
Cabe ao avaliador assumir a responsabilidade
profissional de buscar qualificação contínua e atuar em conformidade com os
preceitos éticos e normativos.
A atuação irresponsável no
mercado de avaliações imobiliárias tem consequências severas, que vão desde o
prejuízo financeiro do cliente até a responsabilização civil e criminal
do profissional. Além disso, compromete a credibilidade da profissão,
desvaloriza os honorários e abre espaço para a concorrência desleal e
predatória.
O verdadeiro profissional da avaliação deve entender que sua assinatura carrega um peso jurídico e técnico, e qualquer descuido pode resultar em danos irreversíveis. Estudo contínuo, ética e rigor técnico não são opcionais, mas requisitos indispensáveis para quem deseja atuar com excelência e ser referência no mercado.
8. Conclusão Geral
A avaliação imobiliária é uma
atividade técnica, científica e de altíssima responsabilidade, que exige
do profissional rigor, ética e conhecimento profundo. A prática irresponsável,
baseada em achismos e métodos equivocados, não apenas prejudica o cliente, mas
compromete o patrimônio, a reputação e a carreira do próprio avaliador.
Este artigo demonstrou que o
caminho para a excelência profissional passa necessariamente por:
- Formalização do serviço: Elaboração de uma Proposta
Técnica de Prestação de Serviços (PTPS) e do contrato, instrumentos
fundamentais para proteger o profissional e o cliente.
- Honorários justos e fundamentados:
Utilização da hora técnica e referências fornecidas por COFECI,
IBAPE e FENACI como base para a precificação criteriosa.
- Domínio técnico dos métodos de avaliação:
Aplicação correta do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
com coleta rigorosa de amostras e homogeneização dos dados conforme a NBR
14653.
- Atuação responsável no Judiciário:
Conhecimento dos trâmites processuais e preparo para atuar como perito
judicial ou assistente técnico, elaborando laudos e pareceres
robustos e defensáveis.
- Especialização e estudo contínuo:
Investimento em formação técnica, participação em eventos, cursos
de atualização e publicações que mantêm o profissional competitivo e
preparado.
- Consciência das consequências: Profissionais
despreparados correm risco de responsabilização civil e criminal,
além de contribuir para a desvalorização da profissão.
O mercado imobiliário precisa de protagonistas,
e esses protagonistas são aqueles que valorizam o conhecimento, aplicam
as normas técnicas com rigor e se posicionam como referência de
confiança para clientes, magistrados e a sociedade. A avaliação imobiliária
não admite improviso. Ela é, acima de tudo, uma atividade que demanda compromisso
com a qualidade e respeito à responsabilidade assumida.
Desejo-lhe muito sucesso, e como profissional
da área, estou a disposição para PARCERIAS e até mesmo MENTORIAS nas demandas
que se apresentarem aos colegas.
Como Diretor Nacional de Comunicação da ANPAJ – Associação Nacional dos Peritos e Avaliadores, e Delegado representante da instituição no Distrito Federal, estou a disposição para orientar-lhe a se tornar um associado, e ter acesso a descontos consideráveis nos cursos de especializações, ministrados por renomados mestres da avaliação e perícia imobiliária, dentre outros cursos e oportunidades que ocorrerão no decorrer no ano. Segue o link para que você possa ser um de nós!
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